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Sie ben√∂tigen eine Immobilienbewertung, Hausinspektion, oder Beweissicherung eines Geb√§udes im Umkreis von W√ľrzburg?

Genau das sind meine Fachgebiete.

  • Bewertung:

    Seit der hauptberuflichen T√§tigkeit wurden √ľber 600 Wertermittlungen und Kurzgutachten von mir erstellt. Zu meinen Kunden z√§hlen private Auftraggeber, Steuerberater und Rechtsanw√§lte. Seit 2005 bin ich Mitglied im Gutachterausschuss der Stadt W√ľrzburg. Durch die Qualit√§tssicherung der Sprengnetter Akademie ist eine laufende fachliche Kompetenz sichergestellt.

  • Hausinspektion:

    Durch die Ausbildung zum Diplomingenieur (FH) Fachrichtung Architektur, die Zusatzqualifikation im Bereich der Bewertung und der Bausch√§den, der Ausbildung zum Energieberater HWK bin ich f√ľr diese Aufgabe optimal qualifiziert. Die Erfahrung aus hunderten von Hausinspektionen seit 15 Jahren sch√§rfen den Blick und die Nase.

  • Beweissicherung:

    Seit 7 Jahren durfte ich an der Seite von Herrn Henneberger, welcher ein anerkannter Spezialist im Bereich der Beweissicherung ist, die Arbeitsmethodik und die besonderen Anforderungen an Beweissicherungen erlernen und mit meinem Fachwissen kombinieren.

So wird gewährleistet, dass der Immobilienwert korrekt ermittelt wird

Die Wertermittlungsverordnung (§ 194 Abs. 1 BauGB) legt fest, wie der Wert eines Gebäudes ermittelt werden muss.

Hierzu werden genormte Verfahren angewandt:

  • Vergleichswertverfahren

    Bei einer Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren werden im ersten Schritt Merkmale ihrer Immobilie aufgenommen. Anschlie√üend werden diese Merkmale mit den Daten anderer Objekte - meistens √ľber Datenbanken - verglichen.

  • Ertragswertverfahren

    Vereinfacht wird im Ertragswertverfahren der Wert durch die Addition des Bodenwertes mit dem Gebäudeertragwertes berechnet. Hinzu kommen weitere Faktoren wie beispielsweise die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

  • Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der 3 Bewertungsverfahren. Hierbei wird sich auf die Sachwertrichtlinie bezogen. Der Wert wird durch die Art, wie das Haus gebaut wurde und die Qualität der einzelnen Bauteile bestimmt. Hierunter fallen Außenwände, Dach, Fenster, Böden, Heizung, Treppen,...

Diese Faktoren bestimmen Ma√ügeblich die Wertermittlung Ihrer Immobilie in W√ľrzburg

Je gr√∂√üer das Haus ist und je mehr Zimmer ihre Immobilie enth√§lt, desto h√∂her wird ein Sachverst√§ndiger den Wert der Immobilie in einem Verkehrswertgutachten ansetzen. Dies ist durch zwei wesentliche Faktoren bedingt. Erstens wird f√ľr ein gr√∂√üeres Haus auch ein gr√∂√üeres Grundst√ľck ben√∂tigt. Zweitens entstehen bei dem Bau eines gr√∂√üeren Hauses auch h√∂here Kosten. Wenn das Geb√§ude mehrere Wohnungen beinhaltet wird das Objekt zus√§tzlich f√ľr K√§ufer attraktiver.
Der Preis f√ľr ein Grundst√ľck wird pro Quadratmeter berechnet. Dadurch ergibt sich bei der Wertermittlung ein h√∂herer Wert, der beim Kauf oder Verkauf verlangt werden kann.
Bei alten Geb√§uden fallen h√§ufig Kosten f√ľr Modernisierungs-Ma√ünahmen an. Zudem haben alte H√§user h√§ufig einen erh√∂hten Energiebedarf, was zu h√∂heren laufenden Kosten f√ľhrt. Dies erkennt ein guter Sachverst√§ndiger und der Wert des Hauses wird gemindert.
Ist der bauliche Zustand eines Hauses heruntergekommen, so fallen auch hier Kosten zur Modernisierung an, welche den Wert des Hauses im Verkehrswertgutachten senken. Hierf√ľr wird beispielsweise der Boden, das Dach und der Zustand der W√§nde genaustens vom Immobiliengutachter inspiziert.
Der durch ein Verkehrsgutachten ermittelte Wert kann durch zus√§tzliche Einrichtung, wie beispielsweise ein Wintergarten oder einen Wellnessbereich weiter gesteigert werden. Hierf√ľr m√ľssen diese Bereiche der Immobilie jedoch im guten Zustand sein, da sonst nach dem Kauf wiederum Kosten f√ľr die Renovierung entstehen.
Verf√ľgt eine Immobilie √ľber einen Keller, steigert dies den Wert. Die zus√§tzliche Fl√§che kann als Stauraum genutzt werden. Erkennt der Sachverst√§ndige bei der Wertermittlung, dass der Keller feucht ist, senkt dies wiederum den Wert, welcher im Gutachten festgelegt wird.

Wie läuft die Erstellung des Gutachtens ab?

Sie kontaktieren mich telefonisch oder per E-Mail.

Ich berate Sie unverbindlich und erkläre mögliche Varianten.

Wir vereinbaren einen Ortstermin mit den Beteiligten.

Ich nehme das Objekt vor Ort auf.

Unterlagen und Erkenntnisse aus dem Ortstermin werte ich aus.

Ich erstelle das Gutachten und erkläre es.

Was kostet die professionelle Bewertung einer Immobilie?

  • F√ľr das von Ihnen ben√∂tigte Wertgutachten erstellen wir Ihnen gerne ein freibleibendes und kostenloses Festpreisangebot. Damit wissen sie genau mit welchen Kosten sie rechnen m√ľssen.

  • Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Grundst√ľcke, Geb√§ude, anderen Bauwerken oder Rechten, der nach dem Zweck der Ermittlung zum Zeitpunkt der Wertermittlung festgestellt wird. Bei unbebauten Grundst√ľcken ist der Bodenwert ma√ügebend.

Honorarliste zur Orientierung

Kurzgutachten Verkehrswert bis: Honorar inkl MwSt.
100.000 ‚ā¨ 850 ‚ā¨
150.000 ‚ā¨ 1050 ‚ā¨
200.000 ‚ā¨ 1200 ‚ā¨
300.000 ‚ā¨ 1500 ‚ā¨
500.000 ‚ā¨ 1700 ‚ā¨
750.000 ‚ā¨ 1900 ‚ā¨
1.000.000 ‚ā¨ 2100 ‚ā¨
Komplettgutachten Verkehrswert bis: Honorar inkl MwSt.
100.000 ‚ā¨ 1100 ‚ā¨
150.000 ‚ā¨ 1350 ‚ā¨
200.000 ‚ā¨ 1600 ‚ā¨
300.000 ‚ā¨ 1900 ‚ā¨
500.000 ‚ā¨ 2200 ‚ā¨
750.000 ‚ā¨ 2600 ‚ā¨
1.000.000 ‚ā¨ 2900 ‚ā¨

Wie Lange dauert die Bewertung einer Immobilie?

Die Dauer f√ľr die Erstellung eines Wertgutachtens ist grunds√§tzlich von den folgenden Faktoren abh√§ngig

  • Umfang der Wertermittlung
  • Objektart und Objektgr√∂√üe
  • Qualit√§t der zur Verf√ľgung stehenden Unterlagen

Ortstermin zur Besichtigung des Objektes: innerhalb einer Woche

Einholen von behördlichen Unterlagen: liegen innerhalb von 2 Wochen vor

Gesamtbearbeitungszeit: ca. 6-8 Wochen

In dringenden Fällen realisiere ich auch sehr kurze Bearbeitungszeiten.

Welche Unterlagen werden f√ľr ein Gutachten ben√∂tigt?

F√ľr die Verkehrswertermittlung werden grunds√§tzlich folgende Unterlagen und Daten ben√∂tigt:

  • aktuelle und vollst√§ndige Abschrift des Grundbuchs (sollten in Abteilung II bewertungsrelevante Rechte oder Lasten bestehen, zus√§tzlich Kopien der Eintragungsbewilligungen bzw.Grundakten)
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster (aktuelle Flurkarte/Lageplan/Katasterkarte) sowie Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
  • Bauunterlagen der Geb√§ude (Grundrisse, Schnitte und Ansichten) und sofern vorhanden:
    Baubeschreibung (aus Bauantrag oder Leistungsbeschreibung) sowie Baukostenzusammenstellungen f√ľr durchgef√ľhrte bzw. anstehenden Ma√ünahmen
  • Bei vermieteten Objekten: Kopien der Mietvertr√§ge
  • Bei Wohnungs- und Teileigentum: Kopie Aufteilungsplan, Teilungserkl√§rung, Verwalterabrechnung, Unterlagen zur H√∂he der Instandhaltungsr√ľcklage

Sollten die genannten Unterlagen nicht vorliegen, bin ich gerne bereit diese zu beschaffen bzw. sie anzufertigen.

Folgende Informationen werden in der Regel durch mich eingeholt bzw. ermittelt:

  • Erschlie√üungssituation (z.B. Stra√üenausbau, Versorgungsleitungen, Grenzverh√§ltnisse, Baugrund)
  • Bescheinigungen der Kommune / des Abwasserzweckverbandes etc. √ľber bezahlte oder anfallende Erschlie√üungskosten und Anliegerbeitr√§ge (z.B. Abwasserbeitr√§ge)
  • Privatrechtliche Besonderheiten (z.B. Bodenordnungsverfahren, Verunreinigungen)
  • √Ėffentlich-rechtliche Gegebenheiten (z.B. Landschafts-, Natur- und Gew√§sserschutz, Baulasten, Denkmalschutz, Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht)
  • Berechnung Bruttorauminhalt
  • Berechnung der Wohn- bzw. Nutzfl√§chen

Je detaillierter und aussagekr√§ftiger Ihre vorgelegten Unterlagen sind, um so z√ľgiger kann Ihr Auftrag bearbeitet werden.

Immobilienbewertung in W√ľrzburg

Eine Immobilienbewertung sollte stets von einem gepr√ľften Immobiliengutachter durchgef√ľhrt werden. Denn nur ein Sachverst√§ndiger kann eine Wertermittlung f√ľr Ihr Haus erstellen, welche auf gesetzlich vorgeschriebenen Methoden beruht und somit den tats√§chlichen Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wiederspiegelt.

Die Lage des Hauses oder Grundst√ľcks, f√ľr das eine Immobilienbewertung durchgef√ľhrt werden soll ist ein entscheidender Faktor bei der Berechnung des Immobilienwertes. Hierbei wird die Lage der Immobilie in 2 Kategorien unterteilt.
Die Makrolage beschreibt die Region (beispielsweise W√ľrzburg) und die damit verbundenen Bedingungen. Hat W√ľrzburg eine gute Infrastruktur?
Wie ist die politische Situation in W√ľrzburg?
Was sagen soziodemografische Entwicklungen √ľber die Enticklung der Stadt?
Sind Fragen die f√ľr die Ermittlung des Verkehrswertes im Bezug auf die Makrolage analysiert werden.
Anschlie√üend betrachtet der Sachverst√§ndige die Mikrolage der Immobilie, f√ľr die der Wert ermittelt werden soll. Hierbei wird das unmittelbare Wohnumfeld eines Hauses oder einer Wohnung inspiziert. Befindet sich beispielsweise hochfrequentierter √∂ffentlicher Nahverkehr in unmittelbarer N√§he zum Objekt, steigert das den Marktwert der Immobilie, da dies nicht √ľberall in der Region in und um W√ľrzburg gegeben ist. Weitere Fragen, die zur Bestimmung der Mikrolage beantwortet werden m√ľssen sind beispielsweise:
Wie weit sind √Ąrzte, Schulen, Kitas, Restaurants oder Einkaufsm√∂glichkeiten von der Immobilie entfernt?
Gibt es Naherholungsgebiete und Freizeitangebote in der N√§he des Grundst√ľcks?
Ebenfalls werden durch den Immobiliengutacher Faktoren ermittelt, welche den Immobilienwert negativ beeinflussen. Ein Flughafen oder eine M√ľllverbrennungsanlage in der Nachbarschaft k√∂nnen den Immobilienwert nachteilig beeinflussen.

Um die Lage-Faktoren im Verkehrswertgutachten leichter einsch√§tzen zu k√∂nnen ist es ein Vorteil, wenn Sie einen Immobiliengutachter w√§hlen, welcher sich in der Region in und um W√ľrzburg auskennt. Ortsans√§ssige Sachverst√§ndige, die aus dem n√§heren Umfeld von W√ľrzburg kommen kennen sich am Besten mit dem Umfeld der Immobilie aus. W√§hlen Sie am Besten einen Gutachter, der die Stadtteile von W√ľrzburg kennt.

Mit Hilfe der folgenden Auflistung k√∂nnen Sie sich einen ersten Eindruck √ľber die Lage Ihrer Immobilie im Raum W√ľrzburg verschaffen. (Bei der tats√§chlichen Immobilienbewertung werden die einzelnen Faktoren selbstverst√§ndlich wesentlich genauer betrachtet)
Hier finden Sie den Wohnmarktbericht 2019 f√ľr die Region W√ľrzburg.

Wohnlage: gut bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 20.000
Die Altstadt liegt umgeben von dem W√ľrzburger Ringpark und bildet den Mittelpunkt der Stadt. Der Stadtbezirkt besteht aus den Stadtteilen √Ąu√üere Pleich, Dom, Haug, Innere Pleich, Mainviertel, Neum√ľnster, Peter und Rennweg.
Sie ist sehr gut an den √ĖPNV angeschlossen. Neben zahlreichen Buslinien durchqueren zus√§tzlich die w√ľrzburger Stra√üenbahnen den Stadtteil.
Wohnlage: gut bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 6.500
Das D√ľrrbachtal befindet sich im Nord-Westen der Stadtentlang des D√ľrrbachs.
Dieser Teil von W√ľrzburg ist durch die Buslinie 13 vom Busbahnhof erreichbar. Er liegt nahe an der B27.
Wohnlage: mittel bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 18.000
Das Frauenland umfasst die Stadtteile Mönchberg, Frauenland und Keesburg.
Es grenzt an den S√ľdlichen Stadtring, welche eine der am st√§rksten befahrenen Stra√üen W√ľrzburgs ist.
Wohnlage: einfach bis mittel
Einwohnerzahl: ca. 9.000
Gromb√ľhl liegt im Nordosten der Stadt. Der Stadtbezirk grenzt langestreckt an die Bahnlinie Aschaffenburg-N√ľrnberg.
Durch den Stadtteil verkehren die Straßenbahnlinien 1 und 5, sowie die Buslinien 13, 24 und 26.
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 11.000
Der Stadtbezirkt liegt etwa drei Kilometer s√ľdlich der Altstadt. Begrenzt wird er zum einen durch den Main, zum anderen durch das Steinbachtal mit dem Dallenberg und dem Ungl√ľcksberg.
Der Stadtteil ist durch diverse Buslinien, sowie den Stra√üenbahnlinien 3 und 5 an die √ĖPNV angebunden.
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 10.000
Der ehemals zu Heidingsfeld geh√∂rende Stadtteil lieft auf einer Anh√∂he im S√ľden der Stadt.
Der Heuchelhof ist durch die Straßenbahnlinien 3 und 5 an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden.
Wohnlage: gut
Einwohnerzahl: ca. 11.000
Der Stadtteil Lengfeld wird im Nordwesten durch die Bundesstra√üe 19, im S√ľden von der Bahnlinie W√ľrzburg-N√ľrnberg umschlossen. Lengfeld grenzt √∂stlich an die Gemeinden Estenfeld und Rottendorf.
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 5.000
Die Lindleinsm√ľhle ist ein nord√∂stlicher Stadtbezirk.Die Form ist keilf√∂rmig zwischen B19 und Versbacher Stra√üe. Benachbarte Stadtbezirke sind im Norden Versbach, im Westen und S√ľden Gromb√ľhl und im Westen Lengfeld.
Wohnlage: gut bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 4.500
Rottenbauer ist der s√ľdlichste Stadtbezirk der Stadt W√ľrzburg. Er ist von Getreidefeldern umgeben und durch die Sta√üenbahnlinie 5 an die √ĖPNV angebunden.
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 14.000
Die Sanderau ist ein s√ľdlicher Stadtbezirk und Stadtteil von W√ľrzburg auf der rechten Mainseite.
Wohnlage: sehr gut bis Top
Einwohnerzahl: ca. 5.000
Administrativ wird der Stadtbezirk Steinbachtal eingegrenzt durch den Main, die Leistenstra√üe und die B19. Er beinhaltet also - zus√§tzlich zum Steinbachtal im engeren Sinne - den Dallenberg und Nikolausberg sowie einen Gro√üteil des W√ľrzburger Stadtwaldes. Das Steinbachtal ist zugleich fl√§chenm√§√üig der gr√∂√üte W√ľrzburger Stadtbezirk mit der niedrigsten Bev√∂lkerungsdichte.
Wohnlage: mittel bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 7.000
Versbach liegt n√∂rd√∂stlich der W√ľrzburger Altstadt. Es grenzt an die Stadtbezirke Lindleinsm√ľhle, Gromb√ľhl, D√ľrrbachtal und Lengfeld sowie an die Gemeinden Rimpar und Estenfeld.
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 12.000
Die Zellerau ist der viertgr√∂√üte Stadtbezirk W√ľrzburgs und erstreckt sich westlich/nordwestlich des Mainviertels zwischen Main und H√∂chberger Stra√üe. Er ist verwaltungsm√§√üig zugleich Stadtteil. Die Geschichte der Zellerau ist im besonderen Ma√üe von ihrer milit√§rischen Vergangenheit gepr√§gt.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie den exakten Wert einer Immobilie benötigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll oder die Immobilie zwischen verschiedenen Personen aufgeteilt werden soll.

Haben Sie vor eine Immobilie oder ein Grundst√ľck zu erwerben m√ľssen Sie den objektiven Wert wissen. Anderenfalls riskieren Sie den Kauf zu einem zu hohen Preis zu t√§tigen. H√§ufig hat der Verk√§ufer bereits ein Verkehrswertgutachten f√ľr das Objekt in Auftrag gegeben.
Wurde dieses von einem öffentlich bestellten, zertifizierten Gutachter erstellt, kann es zur Preiseinschätzung verwendet werden.
Durch Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen kann sich der Immobilienwert erheblich erhöhen. Um den neuen Wert fachgerecht zu ermitteln sollte ein Immobiliengutachter eine Ermittlung des neuen Wertes tätigen.
Das Finanzamt ermittelt der Wert Ihrer Immobilie √ľber ein Standartverfahren. Auf Grund dieses Immobilienwertes wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermittelt.
Mit einer Immobilienbewertung eines Sachverst√§ndigen k√∂nnen Sie diesen Wert auf Plausibilit√§t pr√ľfen lassen und gegebenen Falls anfechten.
Im Scheidungsfall muss ein Partner eine Ausgleichszahlung leisten. Hierzu wird eine Aufstellung dessen Verm√∂gens erstellt. Falls zu diesem Verm√∂gen Immobilien geh√∂ren, muss von diesen ebenfalls der Wert festgestellt werden. Hierf√ľr word ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliengutachters ben√∂tigt, sodass das ehemals gemeinsame Verm√∂gen gerecht aufgeteilt werden kann.