Immobilienbewertungen im Raum Würzburg
Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie den exakten Wert einer Immobilie benötigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll oder die Immobilie zwischen verschiedenen Personen aufgeteilt werden soll.
Immobilienbewertungen im Raum Würzburg
Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie den exakten Wert einer Immobilie benötigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll oder die Immobilie zwischen verschiedenen Personen aufgeteilt werden soll.
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Immobilienbewertung für den Kauf einer Immobilie
Haben Sie vor eine Immobilie oder ein Grundstück zu erwerben müssen Sie den objektiven Wert wissen. Anderenfalls riskieren Sie den Kauf zu einem zu hohen Preis zu tätigen.
Wurde dieses von einem zertifizierten Gutachter erstellt, kann es zur Preiseinschätzung verwendet werden.
Immobilienbewertung bei Erbe oder Schenkung einer Immobilie
Das Finanzamt ermittelt der Wert Ihrer Immobilie über ein Standartverfahren. Auf Grund dieses Immobilienwertes wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermittelt.
Mit einer Immobilienbewertung eines Sachverständigen können Sie diesen Wert auf Plausibilität prüfen lassen und gegebenen Falls anfechten.
Ablauf einer Immobilienbewertung
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Kosten einer Immobilienbewertung zur Orientierung
Kostendimension für ein Kurzgutachten
| Verkehrswert bis: | Honorar inkl MwSt. |
| 100.000 € | 850 € |
| 150.000 € | 1050 € |
| 200.000 € | 1200 € |
| 300.000 € | 1500 € |
| 500.000 € | 1700 € |
| 750.000 € | 1900 € |
| 1.000.000 € | 2100 € |
Kostendimension für ein Komplettgutachten
| Komplettgutachten Verkehrswert bis: | Honorar inkl MwSt. |
| 100.000 € | 1100 € |
| 150.000 € | 1350 € |
| 200.000 € | 1600 € |
| 300.000 € | 1900 € |
| 500.000 € | 2200 € |
| 750.000 € | 2600 € |
| 1.000.000 € | 2900 € |
Wie lange dauert die Bewertung einer Immobilie?
Die Dauer für die Erstellung eines Wertgutachtens ist grundsätzlich von den folgenden Faktoren abhängig:
Umfang der Wertermittlung
Qualität der zur Verfügung stehenden Unterlagen
Objektart und Objektgröße
In der Regel beträgt die Bearbeitungszeit vom Ortstermin bis Fertigstellung des Gutachtens 6 Wochen.
In dringenden Fällen realisieren wir auch kurze Bearbeitungszeiten auf Anfrage.
Welche Unterlagen werden für ein Gutachten benötigt?
Für die Verkehrswertermittlung werden grundsätzlich folgende Unterlagen und Daten benötigt:
- aktuelle und vollständige Abschrift des Grundbuchs
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster (aktueller Lageplan)
- Bauunterlagen der Gebäude (Grundrisse, Schnitte und Ansichten)
- Bei vermieteten Objekten: Kopien der Mietverträge
- Bei Wohnungs- und Teileigentum: Kopie Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Verwalterabrechnung, Unterlagen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Berechnung der Wohn- bzw. Nutzflächen
- Zusammenstellung der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen mit zeitlicher Angabe
So wird gewährleistet, dass der Immobilienwert korrekt ermittelt wird
Die Wertermittlungsverordnung (§ 194 Abs. 1 BauGB) legt fest, wie der Wert eines Gebäudes ermittelt werden muss.
Hierzu werden genormte Verfahren angewandt:
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der 3 Bewertungsverfahren. Hierbei wird sich auf die Sachwertrichtlinie bezogen. Der Wert wird durch die Art, wie das Haus gebaut wurde und die Qualität der einzelnen Bauteile bestimmt. Hierunter fallen Außenwände, Dach, Fenster, Böden, Heizung, Treppen,...
Diese Faktoren bestimmen Maßgeblich die Wertermittlung Ihrer Immobilie in Würzburg
Wohnfläche
Je größer das Haus ist und je mehr Zimmer ihre Immobilie enthält, desto höher wird ein Sachverständiger den Wert der Immobilie in einem Verkehrswertgutachten ansetzen. Dies ist durch zwei wesentliche Faktoren bedingt. Erstens wird für ein größeres Haus auch ein größeres Grundstück benötigt. Zweitens entstehen bei dem Bau eines größeren Hauses auch höhere Kosten. Wenn das Gebäude mehrere Wohnungen beinhaltet wird das Objekt zusätzlich für Käufer attraktiver.
Grundstücksgröße
Der Preis für ein Grundstück wird pro Quadratmeter berechnet. Dadurch ergibt sich bei der Wertermittlung ein höherer Wert, der beim Kauf oder Verkauf verlangt werden kann.
Alter der Immobilie
Bei alten Gebäuden fallen häufig Kosten für Modernisierungs-Maßnahmen an. Zudem haben alte Häuser häufig einen erhöhten Energiebedarf, was zu höheren laufenden Kosten führt. Dies erkennt ein guter Sachverständiger und der Wert des Hauses wird gemindert.
Der bauliche Zustand der Immobilie
Ist der bauliche Zustand eines Hauses heruntergekommen, so fallen auch hier Kosten zur Modernisierung an, welche den Wert des Hauses im Verkehrswertgutachten senken. Hierfür wird beispielsweise der Boden, das Dach und der Zustand der Wände genaustens vom Immobiliengutachter inspiziert.
Zusätzliche Einrichtung in der Immobilie
Der durch ein Verkehrsgutachten ermittelte Wert kann durch zusätzliche Einrichtung, wie beispielsweise ein Wintergarten oder einen Wellnessbereich weiter gesteigert werden. Hierfür müssen diese Bereiche der Immobilie jedoch im guten Zustand sein, da sonst nach dem Kauf wiederum Kosten für die Renovierung entstehen.
Keller und Anbauten
Verfügt eine Immobilie über einen Keller, steigert dies den Wert. Die zusätzliche Fläche kann als Stauraum genutzt werden. Erkennt der Sachverständige bei der Wertermittlung, dass der Keller feucht ist, senkt dies wiederum den Wert, welcher im Gutachten festgelegt wird.
Lage der Immobilie
Die Lage ihrer Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender Faktor für die Wertermittlung ihrer Immobilie.
Hierfür werden unter anderem die offiziellen Bodenrichtwerte angewendet.
Wissenswertes zu einer Immobilienbewertung in Würzburg
Eine Immobilienbewertung sollte stets von einem geprüften Immobiliengutachter durchgeführt werden. Denn nur ein Sachverständiger kann eine Wertermittlung für Ihr Haus erstellen, welche auf gesetzlich vorgeschriebenen Methoden beruht und somit den tatsächlichen Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wiederspiegelt.
Die Lage des Hauses oder Grundstücks, für das eine Immobilienbewertung durchgeführt werden soll ist ein entscheidender Faktor bei der Berechnung des Immobilienwertes. Hierbei wird die Lage der Immobilie in 2 Kategorien unterteilt.
Die Makrolage beschreibt die Region (beispielsweise Würzburg) und die damit verbundenen Bedingungen. Hat Würzburg eine gute Infrastruktur?
Wie ist die politische Situation in Würzburg?
Was sagen soziodemografische Entwicklungen über die Enticklung der Stadt?
Sind Fragen die für die Ermittlung des Verkehrswertes im Bezug auf die Makrolage analysiert werden.
Anschließend betrachtet der Sachverständige die Mikrolage der Immobilie, für die der Wert ermittelt werden soll. Hierbei wird das unmittelbare Wohnumfeld eines Hauses oder einer Wohnung inspiziert. Befindet sich beispielsweise hochfrequentierter öffentlicher Nahverkehr in unmittelbarer Nähe zum Objekt, steigert das den Marktwert der Immobilie, da dies nicht überall in der Region in und um Würzburg gegeben ist. Weitere Fragen, die zur Bestimmung der Mikrolage beantwortet werden müssen sind beispielsweise:
Wie weit sind Ärzte, Schulen, Kitas, Restaurants oder Einkaufsmöglichkeiten von der Immobilie entfernt?
Gibt es Naherholungsgebiete und Freizeitangebote in der Nähe des Grundstücks?
Ebenfalls werden durch den Immobiliengutacher Faktoren ermittelt, welche den Immobilienwert negativ beeinflussen. Ein Flughafen oder eine Müllverbrennungsanlage in der Nachbarschaft können den Immobilienwert nachteilig beeinflussen.
Um die Lage-Faktoren im Verkehrswertgutachten leichter einschätzen zu können ist es ein Vorteil, wenn Sie einen Immobiliengutachter wählen, welcher sich in der Region in und um Würzburg auskennt. Ortsansässige Sachverständige, die aus dem näheren Umfeld von Würzburg kommen kennen sich am Besten mit dem Umfeld der Immobilie aus. Wählen Sie am Besten einen Gutachter, der die Stadtteile von Würzburg kennt.
Mit Hilfe der folgenden Auflistung können Sie sich einen ersten Eindruck über die Lage Ihrer Immobilie im Raum Würzburg verschaffen. (Bei der tatsächlichen Immobilienbewertung werden die einzelnen Faktoren selbstverständlich wesentlich genauer betrachtet)
Hier finden Sie den Wohnmarktbericht 2019 für die Region Würzburg.
Überblick über die Stadtteile in Würzburg
Altstadt
Wohnlage: gut bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 20.000
Die Altstadt liegt umgeben von dem Würzburger Ringpark und bildet den Mittelpunkt der Stadt. Der Stadtbezirkt besteht aus den Stadtteilen Äußere Pleich, Dom, Haug, Innere Pleich, Mainviertel, Neumünster, Peter und Rennweg.
Sie ist sehr gut an den ÖPNV angeschlossen. Neben zahlreichen Buslinien durchqueren zusätzlich die würzburger Straßenbahnen den Stadtteil.
Dürrbachtal
Wohnlage: gut bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 6.500
Das Dürrbachtal befindet sich im Nord-Westen der Stadtentlang des Dürrbachs.
Dieser Teil von Würzburg ist durch die Buslinie 13 vom Busbahnhof erreichbar. Er liegt nahe an der B27.
Frauenland
Wohnlage: mittel bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 18.000
Das Frauenland umfasst die Stadtteile Mönchberg, Frauenland und Keesburg.
Es grenzt an den Südlichen Stadtring, welche eine der am stärksten befahrenen Straßen Würzburgs ist.
Grombühl
Wohnlage: einfach bis mittel
Einwohnerzahl: ca. 9.000
Grombühl liegt im Nordosten der Stadt. Der Stadtbezirk grenzt langestreckt an die Bahnlinie Aschaffenburg-Nürnberg.
Durch den Stadtteil verkehren die Straßenbahnlinien 1 und 5, sowie die Buslinien 13, 24 und 26.
Heidingsfeld
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 11.000
Der Stadtbezirkt liegt etwa drei Kilometer südlich der Altstadt. Begrenzt wird er zum einen durch den Main, zum anderen durch das Steinbachtal mit dem Dallenberg und dem Unglücksberg.
Der Stadtteil ist durch diverse Buslinien, sowie den Straßenbahnlinien 3 und 5 an die ÖPNV angebunden.
Heuchelhof
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 10.000
Der ehemals zu Heidingsfeld gehörende Stadtteil lieft auf einer Anhöhe im Süden der Stadt.
Der Heuchelhof ist durch die Straßenbahnlinien 3 und 5 an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden.
Lengfeld
Wohnlage: gut
Einwohnerzahl: ca. 11.000
Der Stadtteil Lengfeld wird im Nordwesten durch die Bundesstraße 19, im Süden von der Bahnlinie Würzburg-Nürnberg umschlossen. Lengfeld grenzt östlich an die Gemeinden Estenfeld und Rottendorf.
Lindleinsmühle
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 5.000
Die Lindleinsmühle ist ein nordöstlicher Stadtbezirk.Die Form ist keilförmig zwischen B19 und Versbacher Straße. Benachbarte Stadtbezirke sind im Norden Versbach, im Westen und Süden Grombühl und im Westen Lengfeld.
Rottenbauer
Wohnlage: gut bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 4.500
Rottenbauer ist der südlichste Stadtbezirk der Stadt Würzburg. Er ist von Getreidefeldern umgeben und durch die Staßenbahnlinie 5 an die ÖPNV angebunden.
Sanderau
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 14.000
Die Sanderau ist ein südlicher Stadtbezirk und Stadtteil von Würzburg auf der rechten Mainseite.
Steinbachtal
Wohnlage: sehr gut bis Top
Einwohnerzahl: ca. 5.000
Administrativ wird der Stadtbezirk Steinbachtal eingegrenzt durch den Main, die Leistenstraße und die B19. Er beinhaltet also – zusätzlich zum Steinbachtal im engeren Sinne – den Dallenberg und Nikolausberg sowie einen Großteil des Würzburger Stadtwaldes. Das Steinbachtal ist zugleich flächenmäßig der größte Würzburger Stadtbezirk mit der niedrigsten Bevölkerungsdichte.
Versbach
Wohnlage: mittel bis sehr gut
Einwohnerzahl: ca. 7.000
Versbach liegt nördöstlich der Würzburger Altstadt. Es grenzt an die Stadtbezirke Lindleinsmühle, Grombühl, Dürrbachtal und Lengfeld sowie an die Gemeinden Rimpar und Estenfeld.
Zellerau
Wohnlage: mittel bis gut
Einwohnerzahl: ca. 12.000
Die Zellerau ist der viertgrößte Stadtbezirk Würzburgs und erstreckt sich westlich/nordwestlich des Mainviertels zwischen Main und Höchberger Straße. Er ist verwaltungsmäßig zugleich Stadtteil. Die Geschichte der Zellerau ist im besonderen Maße von ihrer militärischen Vergangenheit geprägt.